FRÅGA EXPERTEN: Hur går det till att köpa en lägenhet i Spanien?

Jag och min man har funderat på att köpa en lägenhet i Málaga stad. Vi funderar på hur det fungerar. Hur går processen till i korta drag, vilka handlingar måste skrivas under? Vi har läst att det inte är bostadsrätter som i Sverige, stämmer det? Måste vi ha NIE-nummer innan vi kan köpa? Andra saker att tänka på?

Normalt undertecknas följande avtal under köpprocessen:

1. Reservationsavtal som oftast tecknas med mäklaren. Fastigheten tas bort från marknaden och köparen får en viss tid på sig, normalt 2–3 veckor, att göra sina inledande kontroller.

• Privat köpeavtal tecknas mellan köpare och säljare, ofta genom parternas juridiska ombud. I avtalet inkluderas alla förutsättningar för köpet såsom pris, vad som ingår, tillträdesdag, ev. särskilda villkor m.m.

Handpenning betalas i samband med undertecknandet av avtalet, normalt 10 % på köpeskillingen när det gäller begagnade fastigheter. Vid nybyggnationer kan flera delbetalningar göras under byggnationens gång. Köper man en nyproducerad fastighet på ritning gäller vissa särskilda bestämmelser med skydd för konsumenter och det är särskilt viktigt att kontrollera att säljaren följer dessa, har alla tillstånd i ordning samt lämnar fullgoda garantier för betalningar som görs under byggnationens gång.

• ”Officiellt” köpeavtal inför notarius publicus, s.k. escritura pública de compraventa. I samband med undertecknandet hos notarien ska full betalning ske och köparen får nycklarna och tillträde till lägenheten. Både köpare och säljare måste närvara personligen, eller genom att ha lämnat fullmakt till sina ombud. Notarieavtalet ligger sedan till grund för att söka lagfart och registrera äganderätten i fastighetsregistret. Ni behöver ha NIE-nummer när notariehandlingen ska undertecknas.

Bostadsrätter finns inte i Spanien, utan det är ägarlägenheter. Det betyder att även lägenheter är fast egendom. Lägenheter ingår dock i en samfällighetsförening, Comunidad de Propietarios, där alla delägare betalar en avgift för underhåll av alla gemensamma utrymmen såsom trädgård, pool, hiss, trapphus osv.

I Spanien har köparen en stor undersökningsplikt. Fastigheter och lägenheter säljs oftast i befintligt skick och enligt de uppgifter som är registrerade. Det är därför viktigt att anlita juridisk hjälp för att göra alla erforderliga undersökningar.

Eftersom allmänna register och myndigheter inte samkörs måste köparen själv kontrollera egendomens status hos varje enskild myndighet. Exempelvis lagfart, servitut, hypotek, obetalda skatter, bygglov, ev. skulder för el och vatten samt hos samfällighetsföreningen (Comunidad) m.m. De allra flesta skatter och avgifter följer egendomen, vilket betyder att den nya ägaren kan bli tvungen att betala säljarens gamla skulder. Alla dessa kontroller kan ditt juridiska ombud hjälpa dig med, liksom även att ansöka om NIE-nummer och hjälpa till med att söka lagfart och registrera nya avtal för t ex el och vatten.

Om ni har för avsikt att ta ett hypotekslån är det viktigt att planera detta i god tid och informera ert ombud för att få fram alla handlingar som krävs. Det är viktigt att ha tidsaspekten klar med din bank innan det privata köpeavtalet skrivs under så att ni vet att ni hinner få allt klart med lånet till tillträdesdagen.

Ett gott råd är att anlita en välrenommerad byrå med kunskaper i fastighetsrätt i Spanien innan ni skriver på något avtal eller betalar någon handpenning.

Jessica Kamph, Delägare & VD

Fråga experten
Denna fråga är besvarad av Gonvel & Kamph, spanska advokater & skatterådgivare, som kommer att besvara fler frågor i kommande nummer. Har du en fråga som du önskar få besvarad i magasinet kan du skicka den till: sara@norrbom.com