Köpprocessen i Spanien – steg för steg

Köpprocessen i Spanien skiljer sig på många punkter från den svenska. En mycket stor skillnad är att det inte förekommer budgivning, som man i Sverige är van vid. Visningar sker inte heller på samma sätt. I Spanien arrangeras inte en organiserad visning under en söndag där flera köpare konkurrerar om vem som bjuder mest för en fastighet med ett fast utgångspris. Även i Spanien har varje bostad ett begärt pris men sedan, med mäklarens hjälp, kommer ni fram till ett pris som köpare och säljare kan acceptera och då blir det affär. Det kan vara det begärda priset eller ett pris något under.

 

Du måste ha tre saker för att kunna köpa en bostad i Spanien, varav två är absolut nödvändiga: du behöver ett spanskt personnummer (NIE-nummer) och ett bankkonto i ditt namn i valfri spansk bank. Utan dessa två saker kan du helt enkelt inte köpa en bostad, och det gäller alla utländska medborgare. Det tredje är frivilligt, men enligt min mening helt nödvändigt. Det är att ha en advokat vid din sida som företräder dig under hela köpprocessen tillsammans med din mäklare.

När parterna kommit överens om priset skriver mäklaren ett reservationsavtal för köpet och köparen betalar normalt 6 000 euro i deposition till mäklaren eller till köparens advokat. I och med att 6 000 euro har betalats tas objektet bort från marknaden och kan inte säljas till någon annan. Detta gäller även om mäklaren skulle få ett högre pris från någon annan köpare. På detta stadium måste köparen ha skaffat sig ett juridiskt ombud, normalt en advokat, för att påbörja en rad kontroller av fastigheten. Man bör som köpare inte använda en advokat som arbetar för mäklaren. Köparen ska ha sitt eget ombud som enbart arbetar för köparen, för att ha kontroll på fastighetens juridiska status men också för att kontrollera att mäklaren upprättar ett korrekt reservationsavtal och sätter in de 6 000 eurona på ett klientmedelskonto.

Ofta har även säljaren en advokat. Om så är fallet samarbetar de bägge parternas advokater. I reservationsavtalet kan köpet villkoras med till exempel låneförbehåll, visningsförbehåll eller förbehållet att en teknisk inspektion ska genomföras och godkännas av köparen. Om det föreligger juridiska skäl eller om förbehållet inte uppfylls, ska alltid de deponerade 6 000 eurona omgående återbetalas till köparen.

 

Advokaten kommer att verkställa kontroller för din räkning enligt punkterna:
• Är säljaren lagfaren ägare av fastigheten?
• Stämmer storleken med fastighetsregistret?
• Har bostaden hypotekslån eller andra skulder?
• Finns det embargon eller servitut på bostaden?
• Finns det obetalda avgifter till ägarföreningen?
• Är säljaren fast bosatt i Spanien eller inte?
• Är skatter och avgifter betalda av säljaren?
• Har säljaren ett energicertifikat? Lag sedan den 1 juni 2013.
• Att eventuella tillbyggnader är lagligt gjorda.
• Att det finns byggnadstillstånd (vid nybyggnation).
• Att säljaren ger bankgaranti (vid nybyggnation).
• Upprättande av det privata köpekontraktet.
• Underskrift av lagfarten i ditt namn inför notarius publicus.
• Upprättande av kontrakt för el och vatten i ditt namn.

Inom ett par veckor efter det att reservationsavtalet har undertecknats skrivs ett privat kontrakt mellan köparen och säljaren och detta avtal skrivs av parternas advokater, aldrig av mäklaren. I detta avtal inkluderas alla villkor, såsom pris, tillträdesdag och inventarielista över möbler. Normalt går det 4-8 veckor mellan kontraktets undertecknande och tillträdesdag. Tiden kan dock förlängas beroende på köparens och säljarens möjlighet att tillträda respektive lämna fastigheten. I samband med att det privata köpeavtalet undertecknas betalar köparen 10 procent av köpeskillingen. Detta belopp betalas aldrig till mäklaren eller till säljarens advokat utan direkt till säljarens bankkonto eller till säljarens advokats bankkonto. Om säljaren av någon anledning drar sig ur affären ska han – enligt spansk lag – ersätta köparen med ett belopp motsvarande två gånger handpenningen, det vill säga betala tillbaka de 10 procent som erlagts plus lika mycket till. Detta är att betrakta som ett skadestånd till köparen. Om köparen drar sig ur affären i detta läge så förlorar han hela sin 10-procentiga handpenning. Normalt finns flera andra villkor. Det kan gälla vad som ska hända med möblerna i huset, som ofta ingår i köpet. Vad händer om köparens advokat finner något fel i handlingarna? Ska handpenningen spärras på ett speciellt bankkonto? Vad händer om köparen inte lyckas få ett lån? Om inget har skrivits förlorar köparen självklart handpenningen om han inte lyckas få fram köpeskillingen. Vem ska svara för de olika avgifterna i samband med köpet? Vad händer om säljaren ångrar sig eller säljer till någon annan?

När man är framme vid det tillträdesdatum som har fastställts i det privata köpeavtalet så genomförs det officiella köpet. Detta görs på ett notariekontor, som normalt väljs ut av köparens advokat, men kan ske hos vilken notarie som helst. Notariens främsta uppgift är att identifiera parterna och göra en slutkontroll av att allt är i sin ordning. Pass måste således medföras. Notarien kontrollerar att säljarens bank får slutbetalt och att köparens eventuella banklån skrivs in i köpehandlingen.

Köpehandlingen som upprättas hos notarien kallas för escritura de compraventa. Den undertecknas inför notarien av såväl säljare som köpare. I samband med undertecknandet betalas den officiella köplikviden och nycklarna överlämnas. Endast checkar dragna på en spansk bank accepteras som betalningsmedel. Tillträdesdag är således alltid den dag som undertecknandet hos notarien äger rum. Hos notarien får köparen med sig en kopia av lagfarten (copia simple) och efter 3–6 månader kommer originalet (escritura de compraventa)

från fastighetsregistret. Köpet kan genomföras i annan valuta än euro. Om både säljare och köpare är svenskar kan priset sättas i svenska kronor, dollar eller annan valuta.

Av Sven F. Källström, grundare samt ägare av mäklarfirman Alamo Costa del Sol Real Estate.