Fråga experten: Är det ett krav att ha advokat vid köp av fastighet?

Jag och min sambo ska köpa ett hus i Marbella. Många säger att man måste ha en advokat, är det ett krav? Kostnaden är ganska hög så jag frågar mig vad advokaten gör och om det inte går att lösa själv utan hjälp. Vad är riskerna?

Det finns inga krav på att anlita en advokat, men det är att rekommendera att anlita ett juridiskt biträde för att få hjälp med köpet. Särskilt om du inte talar spanska och inte har erfarenhet sedan tidigare av att köpa fastighet i Spanien. Processen är i många hänseenden annorlunda än i Sverige och det är många kontroller som behöver göras för att garantera att du inte stöter på någon obehaglig överraskning. Ett juridiskt ombud hjälper dig också att skriva köpeavtal som är anpassat efter era önskemål och förutsättningar.

I Spanien har köparen stor undersökningsplikt. Fastigheter och lägenheter säljs oftast i befintligt skick och enligt de uppgifter som är registrerade. Det är därför viktigt att anlita juridisk hjälp för att göra alla erforderliga undersökningar. Vi brukar också rekommendera att man låter en fackman utföra en besiktning.

Köparens ombud kontrollerar säljarens lagfart, att registrerade uppgifter stämmer med den information som säljaren lämnat, att alla tillstånd är i sin ordning, att det inte finns några skulder eller inteckningar på fastigheten och eller till samfällighetsföreningen (Comunidad de Propietarios) m.m. Allmänna register och myndigheter samkörs inte som i Sverige. Man måste själv kontrollera egendomens status hos varje enskild myndighet. Exempelvis lagfart, servitut, hypotek, obetalda skatter, bygglov, ev. skulder för el och vatten samt hos samfällighetsföreningen. De allra flesta skatter och avgifter följer egendomen, vilket betyder att den nya ägaren kan bli tvungen att betala säljarens gamla skulder.

Ett problem, särskilt i vissa kommuner som t ex Marbella, har varit att många fastigheter uppförts utan erforderliga bygglov och tillstånd, eller att bygglov senare återkallats då de strider mot gällande planbestämmelser. Om bygglov saknas kan ni få problem i framtiden med att få tillstånd för renoveringar och i värsta fall påföras böter eller rivningsförläggande (även om det är ovanligt). Därför är det att rekommendera att även sådana aspekter kontrolleras.

Den normala proceduren är att man tecknar ett reservationsavtal och sedan görs alla undersökningar innan ett privat köpeavtal tecknas, där handpenning betalas (vanligtvis 10 procent av köpeskillingen). I köpeavtalet reglas alla villkor för köpet samt när tillträde ska ske. För att söka lagfart, krävs i Spanien att överlåtelsehandlingen, escritura de compraventa, signeras inför notarius publicus. Detta görs på spanska. Talar du inte spanska måste du därför ha med dig någon som översätter och som intygar inför notarius publicus att ni förstått handlingen ni skriver på. Du kan också lämna en fullmakt till ditt ombud så att denne skriver på för din räkning om du inte själv kan närvara. Det är i detta skede du som köpare får nycklarna och tillträde till fastigheten.

Ett gott råd är att anlita en välrenommerad byrå som kan fastighetsrätt i Spanien innan du skriver på något avtal eller betalar handpenning.

Gonvel & Kamph har över 25 års erfarenhet av juridisk och skattemässig rådgivning i Spanien och kan hjälpa dig genom hela processen på ditt eget språk. Det är självklart en extra trygghet när du som svensk vill köpa din drömbostad i solen.

Jessica Kamph, Delägare & VD

Fråga experten

Denna fråga är besvarad av Gonvel & Kamph, spanska advokater & skatterådgivare, som kommer att besvara fler frågor i kommande nummer. Har du någon fråga kan du skicka den till: sara@norrbom.com