Fråga experten: Hur får man bort en ”infracción urbanística”?

En lägenhet har registrerat en ”infracción urbanistica”. Som jag förstår det har ägaren renoverat utan bygglov. Vilka konsekvenser kan det få för mig som köpare, tar jag någon risk eller går den på säljaren? Är det lätt att rätta till?

Många gånger när man ska köpa en fastighet, lägenhet, lokal osv. gör köparen endast kontroller hos fastighetsregistret att säljaren är registrerad ägare och om det finns några registrerade skulder eller belastningar. Kontroller görs ofta också att alla skatter och avgifter är betalda.

Det finns dock en annan mindre frekvent, men lika viktig, kontroll som rekommenderas att man gör hos byggnadsnämnden hos kommunen (Departamento de Urbanismo), och det är att kontrollera att det inte finns några disciplinära sanktionsärenden registrerade på fastigheten. Det kan t ex vara att säljaren byggt ut ett extra rum utan att ha ansökt om bygglov. Kontrollen kan göras genom ett särskilt intyg som utfärdas av kommunen för detta ändamål. Detta är nämligen något som normalt inte registreras i fastighetsregistret och därför inte är lika lätt att upptäcka.

Men vad händer om ett disciplinärt ärende har inletts, kan detta problem då lösas innan köpet formaliseras och vilket ansvar kan köparen få?

Om intyget visar att det finns ett disciplinärt förfarande, är det första du ska göra att kontakta säljaren, för att se om denne vidtagit några åtgärder hos kommunen. Du bör be säljaren att ger dig en kopia på handlingarna i ärendet.

För att kunna genomföra köpet på ett tillfredsställande sätt är det nödvändigt att reda ut om det disciplinära ärendet avser arbeten som kan legaliseras hos kommunen, trots att de har utförts utan bygglov eller tillstånd (eller i strid med dessa), i enlighet med det förfarande som anges i artikel 362 ff. i lag 7/2021, av den 1 december, för främjande av hållbarheten i territoriet Andalusien (RegLista) eller om de å andra sidan inte går att legalisera, t ex om de strider mot stadsplanens bestämmelser. Om legalisering inte kan ske, avrådes från köp, eftersom kommunen kan utfärda rivningsföreläggande för att återställa fastigheten till ursprungsskicket enligt artikel 363 i RegLista. Dessutom kan kommunen utfärda höga böter. Dock kommer böterna att ställas på den person som är ansvarig för de olagliga arbetena.

När det har verifierats att arbetena kan legaliseras blir nästa steg att säljaren, i egenskap av ansvarig för de arbeten som är föremål för det disciplinära förfarandet och fortfarande fastighetsägare, lämnar in ett legaliseringsprojekt upprättat av en arkitekt till kommunen. Projektet ska beskriva de arbeten som faktiskt har utförts och som inte omfattades av licensen eller som har överträtt tillståndet, och ska tekniskt och juridiskt motivera att arbetena överensstämmer med stadsplaneringsbestämmelserna. Det tillkommer att flera avgifter måste betalas för bygglovsavgift, skatter m.m.

Efter att kommunen lämnat beslut om legalisering är nästa steg att begära att kommunen tar bort det registrerade disciplinära ärendet på fastigheten. Efter det bör man beställa ett nytt intyg från kommunen, där det ska styrkas att det på fastigheten inte finns registrerat några sanktionsförfaranden. Det bör noteras att hela processen kan ta flera månader beroende på kommun.

Slutligen, om köpet redan har gått igenom och förekomsten av disciplinära förfaranden upptäcks först efter köpet, är det köparen som ny ägare som måste genomföra ovannämnda åtgärder för att legalisera fastigheten. Det betyder att det är köparen som måste se om legalisering är möjlig eller om det finns risk att rivning måste ske. En annan sak är att du kan ha möjlighet att kräva säljaren på civilrättsligt ansvar för de skador du lidit.

Diego Fernández Castiñeyra, spansk advokat

Fråga experten
Denna fråga är besvarad av Gonvel & Kamph, spanska advokater & skatterådgivare, som kommer att besvara fler frågor i kommande nummer. Har du någon fråga kan du skicka den till: sara@norrbom.com