Köpprocessen i Spanien – en guide för ett säkert fastighetsköp på Costa del Sol

I Sverige är fastighetsmäklaryrket sedan 1984 ett av staten reglerat yrke och för att bli registrerad som fastighetsmäklare krävs en högskoleutbildning. I Spanien däremot krävs ingen auktorisering eller utbildning för att arbeta som mäklare. Det innebär att du bör vara selektiv med vem du väljer att anlita för att köpa en bostad på Costa del Sol. Kontrollera att det finns ett registrerat spanskt aktiebolag bakom mäklaren och ta gärna in referenser från advokater, banker eller kunder som redan har köpt.

Mäklare arbetar helt annorlunda på Costa del Sol än i Sverige. Här lämnar säljaren ofta ut sin fastighet till fler mäklare och det innebär att du kan hitta samma objekt hos flera olika mäklare när du söker på internet. Merparten av de seriösa mäklarföretagen på Costa del Sol är anslutna till olika databaser där i princip alla objekt som finns till salu är samlade på ett ställe. För dig är det praktiskt att förhålla dig till ett mäklarföretag som du har förtroende för och som kan erbjuda dig nästan alla bostäder som finns till salu på Costa del Sol.

Det är två saker som du måste ha för att kunna köpa bostad i Spanien. Du behöver ett spanskt personnummer (NIE-nummer) och ett bankkonto i ditt namn i en valfri spansk bank. Alla utländska medborgare som köper bostad i Spanien måste ha detta. Detta är någonting som din advokat kan hjälpa dig med.

Proceduren vid köp av fastighet i Spanien är inte komplicerad om man gör det på rätt sätt. Det är nästan omöjligt för dig som privatperson från Sverige och utan kunskaper i spanska att vara helt säker på att affären görs korrekt. Alla kontrakt görs på spanska och efter spansk lag. Jag rekommenderar att du som köpare har en opartisk advokat som företräder dig genom hela köpprocessen. Advokaten kontrollerar om det finns brister och fel i fastighetsregistret, att bostaden inte är belastad av gamla lån eller servitut, att bostaden verkligen ägs av den person som uppger sig vara ägaren och att inga gamla räkningar ligger förfallna till betalning. Advokaten hjälper också till att ansöka om ett spanskt personnummer (NIE-nummer) och ett bankkonto i en spansk bank, som nämns ovan. Vidare ser advokaten till att du får nya kontrakt med el- och vattenbolag samt att dessa räkningar skickas till din bank för autogirobetalningar (domiciliación).

När du hittat den perfekta bostaden och priset samt tillträdesdagen har fastställts skriver mäklaren ett reservationskontrakt och du betalar normalt 6 000 euro till ett klientkonto hos mäklaren eller advokaten. Säljaren tar då bort fastigheten från marknaden under en reservationsperiod på ca 10 – 14 dagar.

När reservationsavgiften är betald börjar din advokat kontrollera alla rättsliga aspekter angående egendomen. Advokaten inhämtar dokumentation från fastighetsregistret och kontrollerar att det inte finns några skulder mot fastigheten, undersöker om fastigheten har alla nödvändiga handlingar som är godkända av myndigheterna samt kontrollerar att ägaren är den rätta juridiska säljaren. Om det finns brister eller oegentligheter och advokaten avråder köparen att fortsätta affären återbetalas reservationsbeloppet till köparen.

Efter att din advokat har kontrollerat och godkänt ovanstående punkter om fastigheten, skriver köparens och säljarens advokat ett privat köpekontrakt som köpare och säljare undertecknar och en handpenning på 10 % betalas minus de redan erlagda 6 000 euro. Denna betalning överförs av dig som köpare normalt till din advokats klientkonto som sedan betalar detta, för din räkning, till säljaren eller dennes juridiska ombud. Om fastigheten säljs möblerad eller delvis möblerad skall det alltid finnas en inventarieförteckning som bilaga till det privata köpekontraktet.

 

Senast den dag som specificerats i det privata köpeavtalet avslutas köpet på Notariens kontor där bägge parter eller deras representanter skriver under den officiella lagfarten och då den resterande köpesumman betalas till säljaren. Endast checkar dragna på en spansk bank accepteras som betalningsmedel. Nycklarna överlämnas och köparen är nu ägare till fastigheten och kan flytta in i fastigheten. Hos notarien får köparen med sig en kopia av lagfarten (nota simple) och efter 3-6 månader kommer originalet (Escritura de compraventa) från fastighetsregistret.

 

Det beror på om du köper en ny fastighet eller en begagnad. Vid köp av en bostad från en befintlig fastighetsägare så betalar man totalt ca 11 % på försäljningspriset. 8 % utgör överföringsavgift till spanska staten för fastigheter upp till 400 000 euro, 9 % mellan 400 – 700 000 euro och 10 % på priser över 700 000 euro. Vidare betalar du 1-2 % till notarien och fastighetsregistret samt ca 1 % till din advokat. Om det är en helt ny fastighet där du är den första ägaren så betalar du totalt ca 13 % fördelat på: 10 % i spansk moms + 1,5 % i stämpelskatt, 1-2 % till notarien och fastighetsregistret samt ca 1 % till din advokat.

Som svensk medborgare och inte resident i Spanien så kan du låna mellan 60 – 70 % av det lägsta beloppet mellan priset på fastigheten och bankens officiella värdering. Alla banker kräver en värdering som är utförd av deras eget värderingföretag. Är du skriven i Spanien kan du låna ändå upp till 80 % av värdet. Ränta och amorteringstid varierar mellan bankerna. Det finns flera banker utmed Costa del Sol som har svensk eller skandinavisk bankpersonal som kan hjälpa dig med din låneansökan. Din mäklare kan hjälpa dig med den kontakten.

När du har slutfört din affär och har din lagfart i handen kommer du att betala vissa årliga kostnader och skatter för din fastighet. Dessa är:
• Kommunal fastighetsskatt (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles IBI)
IBI är den årliga fastighetsskatten som normalt betalas en gång om året. Beloppet beräknas utifrån fastighetens skattemässiga värde; typ av egendom, område och värdet av byggnaden. Normalt är denna skatt 0,5 % av taxeringsvärdet.
• Bostadsrättsförening (Comunidad de Propietarios)
I varje bostadskomplex är varje bostadsägare skyldiga att betala en månadsavgift för underhåll och skötsel av de gemensamma områdena. Kostnaderna varierar beroende på bostadskomplexet och täcker underhåll av trädgårdsområden, pool, eventuella säkerhetsvakter, städning och skötsel av gemensamma utrymmen.
El och vatten ingår EJ i denna kostnad.
• Sophämtningsavgift (Basura)
Sophämtning betalas till kommunen och kostar mellan 100 – 200 euro per år beroende på storlek och belägenhet.
• Hemförsäkring (Seguro de Hogar)
Kostnaden för en normal lägenhet på 2-3 sovrum ligger på mellan 300 – 400 euro per år och inkluderar då både själva bostaden samt lösöre. Det finns flera skandinaviska försäkringsagenter på Costa del Sol som kan erbjuda dig en hemförsäkring. Om du finansierar köpet via en spansk bank kommer banken att erbjuda dig försäkring för ditt boende.
• Skatt på förväntad uthyrning
Även om du inte hyr ut din bostad som icke-resident i Spanien betalar du en inkomstskatt på förväntad uthyrning för din fastighet som normalt är 0,5 % på taxeringsvärdet (valor catastral). Om du har hyrt ut din bostad under året så blir det en kombination av båda skatterna eftersom du då också betalar skatt på den faktiska inkomsten från uthyrningen.
Ny hyreslag i Andalusien från 12 maj 2016
Tänker du hyra ut din bostad under kortare tider krävs numera en uthyrningslicens. Den nya hyreslagen fastställer tydligt vilka skyldigheter hyresvärden har vid uthyrning av sin fastighet till turister. Lagen gäller för alla bostäder som hyrs ut oavsett om det sker genom fastighetsägaren själv eller via ett uthyrningsföretag. Alla turistlägenheter måste registreras och vara försedda med ett licensnummer. Lagen gäller INTE för uthyrning längre än två månader i följd till samma hyresgäst. Inte heller för uthyrning där ingen betalning sker eller för uthyrning av tre eller fler fastigheter som ägs och förvaltas av samma person.