”DESAHUCIO EXPRESS”

Den 23 december 2009 trädde hyreslagsreformen, s.k. ”desahucio express”, i kraft. Reformen innebär en rad ändringar i lagen som stödjer målsättningen att underlätta vräkningar av hyresgäster som låter bli att betala hyran och som dessutom vägrar att flytta. Det råder enighet om att vräkningar från bostad med stöd av de gamla reglerna var en mycket svår uppgift i Spanien. Lagstiftaren insåg att en vräkning var en mycket ingripande åtgärd och att det från lagens sida var därför angeläget att förebygga vräkningar i allmänhet. Utifrån hyresvärdens perspektiv kunde därför hyreslagen i Spanien betraktas som en hård lag. Den har varit mer en skyddslag i händerna på hyresgästerna än en strafflag till hyresvärdens fördel. Under årens lopp har det endast skett marginella förändringar som gynnat hyresvärdena.

I fastighetskrisens spår vill regeringen med denna reform öka förtroendet hos hyresvärdarna för lagar och regler och för hyresmarknaden, som ett bra alternativt till traditionellt ägande. Man vill helt enkelt att flera fastighetsägare ska våga hyra ut sina lägenheter och på så vis öka utbudet av hyresfastigheter på marknaden.

I denna artikel behandlas kort vissa allmänna principer och regler som genomgått förändringar genom denna reform.

Vräkning – Den vanligaste anledningen till att behöva få någon vräkt är obetalda hyror. För att få ett beslut ansöker man om vräkning till närmaste behörig domstol. I Spanien saknas det tyvärr någon motsvarighet till den svenska Kronofogdemyndigheten eller hyresnämnden, vilket försvårar handläggningen av en vräkningsprocess.

För att en hyresvärd ska kunna inleda en vräkningsprocess mot en hyresgäst krävs att – hyresgästen – låtit blir att betala hyran. Hyresvärden kan inte själv kasta ut en hyresgäst som inte betalar och inte heller påkalla polis. Det finns lagar och regler om hur en sådan process ska gå till och parterna är skyldiga att följa den. Hyresvärden måste först bevisa att hyresgästen mottagit ett brev där han anmodas att betala. Om hyresgästen motsätter sig vräkningen, går det att bestrida den och så länge prövningen av saken ligger hos domstolen, har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten.

Påföljder vid uteblivande – Enligt de nya reglerna, ska en part som har fått en kallelse att inställa sig i rätten och uteblir från sammanträdet, riskera påföljder.

Delgivning och delgivningsadress – Delgivning av stämning sker efter att ansökan om vräkning kommit till domstolen. Om en hyresgäst vägrar ta emot en delgivning, kan domstolen direkt besluta om delgivning genom kungörelse på domstolens anslagstavla. Saken kan därför prövas utan hinder av partens uteblivande. Den uthyrda lägenheten anses alltid vara hyresgästens delgivningsadress. Man vill på detta sätt förhindra att handläggningen av målet kan förhalas, och bli långvarig på grund av försummelse från ena parten.

Förkorta tiden från stämning till dom – Ett allmänt bekymmer för de som tvingas till domstol i Spanien, är hur handläggningen av tvistemål bara drar ut på tiden och verkar aldrig ta slut. Syftet med reformen är bland annat att korta handläggningstiderna. I samband med delgivningen av vräkningsansökan, fastställer domstolen samtidigt tidpunkten för att verkställa vräkningen.

Rättegångskostnader – Hyresgästen som vägrar betala, kan åläggas att betala motpartens rättegångskostnader även när han/hon går med på att betala hyran.

Förverkande av hyresrätten – Enligt de nya reglerna förverkas hyresrätten om hyran dröjer med mer än en månad, (tidigare två) sedan hyresvärden anmodat hyresgästen att betala genom rekommenderat brev.

Återvinna hyresrätten – Återvinningsfristen, som innebär att den som betalar återvinner hyresrätten, reduceras från tidigare 2 månader till 1 månad.

Reformen är en steg i rätt riktning, men en mycket mer omfattande reform av hela rättsväsendet erfordras för att en modernare rättegång ska kunna bli verklighet.