Mäklarspalten: Ska vi förbjuda uthyrning i vårt komplex? Fördel eller nackdel när du ska sälja?

Sedan lagen om begränsning om semesteruthyrning trädde i kraft 2019 (Ley 7/2019) har ägarföreningen rätt att besluta om begränsning av korttidsuthyrning, d.v.s. perioder kortare än två månader, oftast veckovis eller per dygn. Det är alltså Airbnb-fenomenet som anses störande för fastboende. Lagen är en nationell lag som inte ska förväxlas med de lagar som gäller i varje autonom region, som t ex Decreto 28/2016 som gäller i Andalusien och reglerar uthyrningslicenser (VFT).

Men sedan 2019 har ägarföreningen (comunidad de propietarios) möjlighet att förbjuda korttidsuthyrning. Beslutet måste tas på ett årsmöte med 3/5 majoritet, d.v.s. 60 procent måste rösta för ett förbud. Dock kan man inte hindra dem som redan hyr ut från att fortsätta med det. I Andalusien gäller att de som redan har en giltig uthyrningslicens får fortsätta med uthyrningen eftersom man inte kan “straffa” någon retroaktivt.

De senaste åren har det blivit allt vanligare med föreningar som förbjuder korttidsuthyrning. Jag har varit på ett flertal årsmöten som representant för mina kunder och har upplevt att vad som ofta händer på ett årsmöte är att de som är fastboende är närvarande medan de som hyr ut inte är närvarande. De som är fastboende tycker att det är störande och förbjuder sonika vidare uthyrning. Det är också ofta äldre pensionärer som tillbringar stora delar av året i sin semesterlägenhet som är drivande i frågan att införa förbud. De upplever det som störande med hyresgäster som kommer och går varje vecka. Helt förståeligt! Jag håller givetvis med om att det kan vara jobbigt men det som händer med ett förbud är att det faktiskt sänker värdet på bostaden. Och de flesta som köper är yngre och behöver ofta uthyrningspotential för att finansiera bostaden. Så när en bostad ska säljas blir den mindre attraktiv eftersom man utesluter alla köpare som vill ha möjlighet att hyra ut. Det är en stor andel av köparna! Det är också så att inte alla köpare direkt vill hyra ut, men kanske tänker att det kan vara en bra möjligheten att ha “ifall att”.

Fördelen med att bo i ett område där korttidsuthyrning inte är tillåtet är att det i teorin är lugnare. Dock är det i min mening de områden som redan har problem som förbjuder och de som redan har licenser kan oavsett fortsätta att hyra ut. Ett förbud ger då ingen större effekt. Man kan dock lagligen höja föreningsavgiften (comunidad) med upp till 20 procent för ägare som hyr ut.

Men vad händer om man har en bostad med en giltig uthyrningslicens i en förening som nu har förbjudit korttidsuthyrning och man vill sälja? Kan man sälja bostaden med licensen?

Detta är en omdiskuterad fråga och för att få ett korrekt svar på det kontaktade vi Junta de Andalucia redan 2020 och återigen för några veckor sedan för att bekräfta. Svaret är att de nya ägarna måste föra över licensen i sitt eget namn, men om föreningen förbjudit uthyrning får man inte lov att ta över en existerande licens. Svaret är alltså NEJ, man kan inte sälja en lägenhet med uthyrningslicens ifall föreningen pålagt ett förbud. Det inverkar givetvis negativt på marknadsvärdet av bostaden.

Personligen förstår jag att man kan uppleva det störande med grannar som hyr ut men jag anser att det är bättre att införa striktare regler i föreningen och höja avgiften för dem som hyr ut, än att förbjuda. Tänk på att Costa del Sol är ett turistområde och om du vill ha lugn och ro året runt kanske det är bättre att köpa en bostad som inte är strandnära. Det finns gott om bra alternativ! Så att förbjuda korttidsuthyrning är i min mening enbart kontraproduktivt eftersom det sänker värdet på bostäderna då de blir mindre attraktiva för köpare. En dag vill du sälja och då vill du att din bostad ska attrahera så många köpare som möjligt.