Fallen om olagliga bostadslån rullar in

Efter En Suecos artikel ”De olagliga bostadslånen – och förmögenhetsskatten som kan undvikas” började en läsarstorm, och stormen har långt ifrån lagt sig. Tvärtom. Hundratals skandinaver och andra utlänningar i Spanien har nu stämt sina banker som de menar har vilselett dem.

 

Equity Release, lån i frivärdet, lån för att minimera arvsskatten. Begreppen och formuleringarna är många men den gemensamma nämnaren är den samma: belåna frivärdet i din bostad. Pengarna investeras så att de ger en bra avkastning och samtidigt sparas arvsskatten för arvingarna. Erbjudandet lät bra. Så bra att troligtvis ett par tusen utlänningar på Costa del Sol och Costa Brava accepterade bankernas erbjudande under perioden 2004-2008. Men kanske var erbjudande lite för bra. Flera banker har nämligen förlorat de första rättegångarna mot kunder som menar att de har accepterat en produkt på falska premisser.

 

Tio års kamp
Tar man en titt i arkiven verkar mängden dokument fullkomligt oöverskådlig. Antalet fall har sedan 2004 vuxit till att advokatfirman IURA i dag för närmare 300 stämningar mot de europeiska bankerna.
”2016 blir det året när en stor del av våra kunder äntligen kan få deras fall avklarade”, berättar Tomás Fernández García, som är advokat och ägare av IURA. ”För många har mottagandet av bankernas Equity Release-produkter varit deras värsta mardröm. Både på det ekonomiska – och personliga planet har det lett till fasansfulla konsekvenser för många av mina klienter, som i dag har fruktar för sina hem”, förklarar advokaten, som uppskattar att det på nationellt plan handlar om uppåt 900 fall, varav drygt en tredjedel ligger på IURA:s bord.

 

För lite över tio år sedan mottog den spanska advokaten det första fallet och sedan dess har han lagt oändliga resurser på att sätta sig in i Equity Release, kontrakten mellan bank och kund och inte minst den faktiska rättegången. En del fall har tagit tio år, bland annat för att den spanska domstolen Audiencia Nacional, enligt IURA, överhuvudtaget inte kunnat hantera den här sortens nya fall, vari mängden med dokument ofta är mycket stor och till och med på flera olika språk. Men förra året kom tillslut genombrottet. Och nu blev det fart på det hela.

 

Från straff- till civilrätt
I början av förra året bytte nämligen advokatfirman IURA taktik och presenterade de första fallen i civilrätten.
”Det är dyrare men mycket mer effektivt, för här tar ett fall normalt bara ett år”, berättar Pablo Espejo Vergara, som är en av de tre advokater som ingår i den specialgrupp hos IURA som uteslutande arbetar med Equity Release. De första fallen har redan vunnits och för tillfället förhandlar IURA uppdrag åt över 30 klienter för att finna en ekonomisk lösning med de anmälda bankerna.
”Dessa banker vill nu nå en ekonomisk överenskommelse med våra klienter innan fallen tas upp i rätten. Det visar tydligt vilket håll utvecklingen är på väg”, berättar Pablo Espejo Vergara, som tar ett djupt andetag innan han kommer till fallens kärna.

 

Inte i god tro
”Många av kontrakten är så underligt formulerade att det är svårt för även oss advokater att förstå innehållet. Det visar tydligt att vi har att göra med en ytterst avancerad investeringsprodukt som inte vänder sig till privatkunder överhuvudtaget, utan i stället till professionella investerare. Det är ett bra argument för att bankerna inte har handlat i god tro, och därför bör avtalen annulleras och pengarna betalas tillbaka.”
Med detta menar Pablo Espejo Vergara att pantbreven i klienternas bostäder ska annulleras och lånen återbetalas. Och det ska naturligtvis även de förluster som bankerna orsakar för klienterna genom att de gjort felinvesteringar, samt de provisioner som de tagit längs vägen.

 

Pablo Espejo Vergara får hjälp av sin kollega Andrea Spada Jiménez.
”I flera av bankernas informationsmaterial lovas klienterna hög avkastning och låg risk. Synar man investeringarna i sömmarna kommer man att hitta otaliga exempel på högriskinvesteringar som inte har gett någon avkastning. Alltså tvärtom det som de har lovat kunderna”, berättar advokaten, som kommer med ytterligare ett exempel på det som hon kallar för falsk marknadsföring och ”ej agerande i god tro”.
”I marknadsföringen av dessa produkter säger flera banker att man genom att ta lån i sin bostad kan bespara sina arvingar arvsskatten. Det har aldrig varit lagligt och arvsskatten beräknas utifrån det skattemässiga värdet (valor fiscal), som ofta ligger markant under det marknadspris som bankerna sätter”, berättar Andrea Spade Jiménez, som menar att de har riktigt bra kort i hand inför kommande rättegångar mot bankerna.

 

Vakna!
Flera gånger under intervjun betonar advokaterna från IURA att det inte är det minsta fel med att en privatperson lånar och investerar mot pant i fast egendom. Det har gått bra under flera år, säger de.
”Men under perioden i mitten av 00-talet blev många banker allt mer aggressiva i deras försäljning och marknadsföring, och många kunder fördes bakom ljuset, speciellt äldre, godtrogna kunder. Och det är med deras fall som vi nu kämpar”, förklarar Tomás Fernández García, som inte är rädd för att komma med ett råd.
”Har man en Equity Release med sin bank och tror att man blivit lurad är det bäst att bryta kontrakten med den banken och ta vägen förbi rätten. Det skapar helt klart det bästa förhandlingsunderlaget för kunden”, berättar han.
På samma sätt uppmanar han privatpersoner att vakna.
”Det går inte att lita blint på varken banker eller andra här i livet. Se till att alltid få opartisk, professionell rådgivning. Och lägg därtill en second opinion och lite sunt förnuft. Då ska det inte gå helt fel.”

Billedtekster:

Foto Pablo
”Bankerna har sålt deras Equity Release med fantastiska resultat eftersom alt material ser fint och genomarbetat ut. Men inte alla banker har haft rent mjöl i påsen”, menar Pablo Espejo Vergara.

Det säger skatterådgivaren (Foto Mette Skovby Jensen)
Mette Skovby är skatterådgivare med en bakgrund inom bankvärlden. Hon tvivlar inte på att bankerna lanserade en olaglig produkt i på 00-talet.
”Att belåna frivärdet sin bostad var, och är, helt lagligt. Om man sedan vill investera eller leva ett gott liv för de lånade pengarna är upp till varje enskild person”, anser den danska skatterådgivaren, som är säker på att de stora bankerna lusläst lagtexterna både härs som tvärs innan de lanserade deras Equity Release-produkter, då någonting annat skulle varit för dumt och riskabelt. Mette Skovby arbetade inte längre inom banksektorn då bankerna lanserade deras produkter men det intryck som hon har är att många skandinaviska bostadsägare felaktigt tror att den spanska arvsskatten ligger på 25-30 procent.
”Man ska vara mycket, mycket rik för att nå de procentsatserna för arvsskatten räknas inte ut baserat på marknadsvärdet utan utifrån skattevärdet (valor fiscal), som ofta ligger betydligt lägre. Därtill tillkommer att det för Andalusien finns en del speciella avdrag på den primära bostaden på upp till hela 99 procent”, berättar Mette Skovby, som rekommenderar oberoende skatterådgivning för allting som har att göra med planering av arv, belåning och investering.

Det säger Jyske Bank Gibraltar (Foto Christian Bjørløw)
Jyske Bank på Gibraltar har, som alla andra banker, erbjudit lån i bostäders frivärde men det har aldrig varit tal om att spara in på arvsskatten.
”Arvsskatt är någonting skattetekniskt som vi alltid har rekomenderat våra kunder att tala med en skatterådgivare om. Vi är ”bara” bank, men gör i gengäld allt för att vara bra”, säger Christian Bjørløw, som är chef i Jyske Bank Gibraltar. Han menar att begreppet marknadsföring spelar en mycket viktig roll i fallen.
”Ett lån en bostads frivärde är lika vanligt som ett vanligt bostadslån men har man marknadsfört dessa lån med fantasiskattelättnader är det inte konstigt att myndigheterna lägger sig i.”

Christian Bjørløw kommer tydligt ihåg tiden på 00-talet.
”På den tiden fanns det många råd om att investera frivärdet, för alla tjänade bra på investeringarna, medan bostäderna ökade allt mer i värde. Men hösten -08 vände både investerings- och bostadsmarknaden helt.”

Jyske Bank Gibraltar menar att lösningen på konflukten är en dialog mellan kund och bank. En rättegång är en absolut sista utväl.

Gift par i Mijas Costa
Deras fall under sommaren:
Tog ett stort lån i frivärdet hos en dansk bank i Luxembourg. Litade på bankens råd om att det frivärdet skulle investeras och skapa avkastning. Förlorade stora summor på investeringarna och stod utan en tid utan likvida medel. Banken föreslog att huset skulle säljas så fort som möjligt för att infria lånet.

Har nått en överenskommelse med banken. Avtalet är konfidentiellt, varför det gifta paret väljer att vara anonymt.

 

Gift par i Benalmádena
Deras fall under sommaren:
Ett danskt gift par tog ett lån på en miljon euro i en belgisk bank i Luxembourg i frivärdet i deras två bostäder, i Benalmádena och i sommarhuset i Danmark. Avkastningen lades på sex-sju procent, ingen beskattning av avkastningen och ingen arvsskatt i sikte. De förlorade över en halv miljon euro på investeringarna.

Fallet i dag:
Har haft möte med banken men utan resultat. Av den anledningen har det gifta paret nu stämt banken för totalt ca en miljon euro för deras förluster, förlorade intäkter samt sveda och värk. De har, enligt deras advokat, riktigt goda utsikter för att vinna sitt fall under detta år.

 

Gift par i Marbella
Deras fall under sommaren:
Skandinaviskt gift par som 2006 tog ett lån i sin bostad på 550 000 euro i en isländsk bank. Frivärdet investerades i aktier och obligationer och tanken var bland annat att spara arvsskatten.

Fallet i dag:
För en förnuftig dialog med banken som nu förbereder förlikning efter att ha sett resultaten av rättsfallen mot andra banken. Banken erkänner att det var fel att bevilja bostadslån för att bland annat spara arvsskatten, men insisterar på att det inte var olagligt, då de marknadsförde produkten för snart tio år sedan. Om banken inte kommer med en förnuftig förlikning kommer paret att gå till domstol, som deras advokat har rekommenderat dem.

Av Henrik Andersen